Дата составления (актуализации): 14.12.2022

Сравнительный анализ действовавшего и нового законов о госрегистрации прав на недвижимость

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - новый Закон N 218-ФЗ), в настоящей статье рассматриваются наиболее важные, основные изменения, которые внесены названым Законом в порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Сам порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество рассматривается в статье схематично с акцентом на наиболее важных изменениях, внесенных вышеуказанным Законом.

Государственная регистрация прав на недвижимость: Понятие и назначение

С государственной регистрацией прав на недвижимость (далее - ГРПН) сталкивался хотя бы раз в жизни каждый гражданин, не говоря уже о юридических лицах и индивидуальных предпринимателях. Дело в том, что в соответствии с п.1 ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ. Ранее порядок госрегистрации был установлен Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Именно на смену ему пришел новый Закон N 218-ФЗ.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в п.3 ст.1 Закона N 218-ФЗ, где раскрываются как юридический акт признание и подтверждение возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права и обременение недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Данное понятие не претерпело особых изменений и аналогично тому, что содержится в ст.2 Закона N 122-ФЗ.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133_1 и 164 ГК РФ.

То есть, по сути, при государственной регистрации осуществляется фиксация сложившейся ситуации с недвижимостью и внесение сведений о ней и ее владельце в специальную базу данных - государственный реестр. При этом согласно п.1 ст.2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Регистрацию проводит специальный уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти, в настоящее время это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Именно она осуществляет ведение государственного реестра и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

При государственной регистрации фиксируется факт наличия недвижимости и приводятся ее характеристики (например, вид и тип недвижимости - дом, земельный участок и тп; площадь, адрес расположения), а также сведения о том, кому принадлежит данная недвижимость (ФИО гражданина или наименование юридического лица, иные данные); а также есть ли обременения (ограничения в использовании, владении и распоряжении имуществом), например, в результате залога или аренды (см. схему 1).

Схема 1. Состав сведений, подлежащих государственной регистрации.

Такая фиксация сведений в едином банке данных - государственном реестре - позволяет упорядочить хозяйственные отношения в обществе, гарантировать защиту прав лица на имущество.

Новый Закон N 218-ФЗ внес серьезные изменения в плане ведения государственного реестра прав на недвижимость. Ведение реестра посвящается глава 2 Закона. Согласно ст.7 Закона N 218-ФЗ на территории России введен Единый государственный реестр недвижимости, который ведется на русском языке и в электронном виде. ЕГРН состоит из нескольких информационных блоков (банков), содержащих сведения о объектах недвижимости, границах, картах, а также книги учета документов (см. схему 2).

Схема 2. Состав Единого государственного реестра недвижимости с 01.01.2017.

Таким образом, происходит свод различных данных в едином реестре, а само ведение ЕГРН в электронном виде упрощает и ускоряет процедуру государственной регистрации, так как отпадает необходимость обращаться и за госрегистрацией и за кадастровым учетом; ускоряется доступ к реестру.

Кадастр недвижимости включает в себя основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости, а именно сведения о характеристиках объекта, позволяющие идентифицировать его как индивидуально определенную вещь (например, вид и тип недвижимости, площадь, характеристики); а также сведения, вносимые на основании актов государственных органов или органов местного самоуправления; сведения, содержащиеся в иных государственных или муниципальных информационных ресурсах.

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой перехода, прекращения, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

В реестр границ вносятся сведения о зонах с особыми условиями использования территорий, территориальных зонах, территориях объектов культурного наследия, территориях опережающего социально-экономического развития, зонах территориального развития в Российской Федерации, об игорных зонах, о лесничествах, об особо охраняемых природных территориях, особых экономических зонах, охотничьих угодьях, о Байкальской природной территории и ее экологических зонах (границы и расположение, тип, вид зоны, реквизиты соответствующих актов государственных органов или органов местного самоуправления, на основании которых образованы зоны, и др.).

Реестровые дела представляют собой совокупность документов, на основании которых в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения, установленные Законом N 218-ФЗ. Реестровые дела ведутся в электронной форме.

Кадастровые карты представляют собой составленные на картографической основе тематические карты, на которых в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в ЕГРН. Карты делятся на:

- публичные кадастровые карты, которые подлежат размещению на официальном сайте органа регистрации и находятся в свободном доступе для просмотра без подачи запроса и без взимания платы;

- дежурные кадастровые карты, которые предназначены исключительно для использования органом регистрации при ведении ЕГРН.

Государственный реестр прав на недвижимость был беднее по сведениям, чем новый единый реестр. Согласно ст.12 Закона N 122-ФЗ Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела правоустанавливающих документов, открываемые на каждый объект недвижимости, и книги учета документов, содержащие данные о принятых на регистрацию документах.

Реестр ведется на бумажных и (или) электронных носителях. Такое дублирование информации может порождать ошибки, искажения данных в реестре, поэтому согласно п.8 ст.12 Закона N 122-ФЗ при несоответствии между записями на бумажных и электронных носителях приоритет имеют записи на бумажных носителях. На практике из-за загруженности регистраторов нередко встречаются ошибки и пропуски сведений в электронном реестре. Так, например, в результате технической ошибки возникло противоречие между сведениями об ипотеке права аренды земельного участка, содержащимися в электронном виде, и сведениями на бумажном носителе, и были признано обоснованным исправление сведений на основе данных бумажного носителя (см. постановление ФАС Поволжского округа от 30.08.2012 по делу N А12-21138/2011).

В данном случае сбой при внесении регистрационной записи привел к необоснованному спору и процессуальным издержкам, ведение реестра в одном виде - электронном - призвано устранить противоречие сведений, содержащихся в государственном реестре, и минимизировать возникающие споры между участниками гражданских правоотношений.