ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 февраля 2013 года Дело N А16-292/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2013 года

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: О.В. Цирулик, Я.В. Кондратьевой

при участии

от истца: индивидуального предпринимателя М.В. Сухарева -  Л.А. Шевченко, представитель по доверенности б/н от 27.06.2011

от ответчика: администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области - А.М. Стешина, представитель по доверенности от 10.10.2012 № 456

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сухарева Михаила Валерьевича

на решение от 18.06.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2012

по делу № А16-292/2012 Арбитражного суда Еврейской автономной области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.Н. Кручинин, в суде апелляционной инстанции - судьи Т.С. Гетманова, Е.Н. Головнина, С.Б. Ротарь

По иску индивидуального предпринимателя Сухарева Михаила Валерьевича

к администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области

о регистрации договора купли-продажи земельного участка

Индивидуальный предприниматель Сухарев Михаил Валерьевич (ОГРНИП 304790118900053; далее - предприниматель) на основании статей 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (ОГРН 1027900632814, адрес (место нахождения): 679370, Еврейская автономная область, с. Ленинское, ул. Ленина, 16, 2; далее - администрация) о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка от 29.12.2011.

Определением суда от 29.03.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (ОГРН 1027900511506, адрес (место нахождения): 679000, г. Биробиджан, пр-кт 60-летия СССР, 22; далее - Управление Росреестра по ЕАО).

Решением суда от 18.06.2012, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2012, в удовлетворении иска отказано.

Предприниматель М.В. Сухарев, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, подал в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа кассационную жалобу, в которой просит их отменить в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушением норм материального и процессуального права, иск удовлетворить.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что Закон о государственной регистрации предусматривает необходимость регистрации не только перехода права собственности, но и самой сделки купли-продажи.

Кроме того, предприниматель считает, что, признавая договор купли-продажи земельного участка ничтожным, арбитражный суд вышел за пределы заявленных исковых требований. При этом истец отмечает, что в договоре не предусмотрен механизм расчета стоимости земельного участка. Следовательно, вывод судов о том, что цена договора не соответствует Закону Еврейской автономной области от 05.12.2007  № 268-ОЗ и решению Собрания депутатов муниципального образования «Ленинское сельское поселение» Ленинского муниципального района Еврейской автономной области от 20.11.2008 № 7 в связи с тем, что при ее расчете неверно применен коэффициент, является необоснованным.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в жалобе, дав суду соответствующие пояснения; представитель ответчика, возражая относительно приведенных в ней доводов, просил состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Проверив законность решения от 18.06.2012, постановления от 03.10.2012 с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 29.12.2011 между администрацией (продавец) и предпринимателем М.В. Сухаревым (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, кадастровый номер 79:03:3500001:18, общей площадью 39 545 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Нижнеленинское,  ул. Дубинина, 1. На земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие покупателю на праве собственности: склады, гаражи, резервуар, пожарное депо, автоэстакада, железнодорожная эстакада, контора, железнодорожный подъездной путь, насосная (пункт 1.1 договора).

Согласно пунктам 5.1, 5.3 договора он вступает в силу и право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации договора в органах Федеральной регистрационной службы.

Земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи, который, в свою очередь, на основании платежного поручения от 23.01.2012 № 22 оплатил его стоимость в размере 30 121 руб. 43 коп.

27.01.2012 в Управление Росреестра по ЕАО стороны направили совместное заявление о государственной регистрации права собственности недвижимого имущества.

В связи с тем, что 17.02.2012 администрация обратилась в регистрирующий орган с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации и, как следствие этому, Управлением Росреестра по ЕАО отказано в регистрации права собственности предпринимателя на земельный участок (письмо от 23.03.2012 № 79-79-01/009/2012-200), последний обратился в  арбитражный суд с заявлением о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи от 29.12.2011.

В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Согласно статьям 131, 164 ГК РФ, статье 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) сделки с землей подлежат государственной регистрации только в случаях, установленных законом.

Однако номами действующего законодательства не предусмотрена государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка.

В этой связи арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

При этом, как правильно указал суд апелляционной инстанции, включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ, такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК РФ.

Данный вывод соотносится с рекомендациями, изложенными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Кроме того, суд кассационной инстанции находит правомерным указание арбитражного суда первой инстанции на недействительность (ничтожность) договора купли-продажи в части определения цены земельного участка.

Исходя из положений статей 168, 422, 424 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1.1 статьи 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

В пункте 1 статьи 2 Закона Еврейской автономной области от 05.12.2007 № 268-ОЗ (действовавшего на момент заключения договора) определено, что цена приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их продаже лицам, не указанным в статье 1 настоящего закона, являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках в границах и за пределами границ населенных пунктов, за исключением субъектов малого предпринимательства, в размере десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Решением Собрания депутатов муниципального образования «Ленинское сельское поселение» Ленинского муниципального района Еврейской автономной области от 20.11.2008 № 7 установлена ставка земельного налога применительно к спорному земельному участку в размере 1,5 процента от кадастровой оценки земли.

Вместе с тем судом на основании материалов дела (в том числе отзыва ответчика) установлено, что при расчете цены земельного участка в договоре ошибочно использован коэффициент 0,3 вместо 1,5, что привело к необоснованному снижению цены выкупа.

Доводы предпринимателя о том, что, делая выводы о ничтожности заключенной сторонами сделки, суд вышел за пределы заявленных требований, судом кассационной инстанции признаются необоснованными, поскольку ничтожные сделки недействительны независимо от признания их таковыми судом (пункта 1 статьи 166 ГК РФ).

При этом в силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 22.03.2012 № 6136/11, суд может констатировать факт недействительности ничтожной сделки не только в рамках отдельного искового производства, но и при рассмотрении иных споров, если придет к выводу о том, что недействительность сделки может непосредственно повлиять на его выводы по таким делам.

Ссылка истца на то, что в договоре не предусмотрен механизм расчета стоимости земельного участка, в связи с чем применение указанных выше нормативных актов недопустимо, судом кассационной инстанции признается несостоятельной в силу прямого указания в пункте 2.1 договора на определение цены земельного участка в соответствии со статьей 2 Закона Еврейской автономной области от 05.12.2007 № 268-ОЗ.

Поскольку судами правильно установлены фактические обстоятельства дела и применены нормы материального права к спорным правоотношениям сторон, нарушений норм процессуального права, в том предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено, основания для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 18.06.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2012 по делу № А16-292/2012 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка