РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации

(с изменениями на 14 февраля 2024 года)

____________________________________________________________________

Положения настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ) применяются к правоотношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникшим до вступления в силу Федерального закона от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ, в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после вступления в силу указанного Федерального закона - пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ.

    - Примечание изготовителя базы данных.
____________________________________________________________________

Принят
 Государственной Думой
22 декабря 2004 года

Одобрен
 Советом Федерации
24 декабря 2004 года

Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

(Часть в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 304-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

(Абзац в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) пункт утратил силу - Федеральный закон от 1 июля 2018 года N 175-ФЗ - см. предыдущую редакцию;

3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий", или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

(Пункт в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 1 июля 2018 года N 175-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 14 февраля 2024 года N 17-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

(Часть 2 в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

2_1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

(Часть дополнительно включена с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

2_1-1. Действие настоящего Федерального закона при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц по договору участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

(Часть дополнительно включена с 1 марта 2022 года Федеральным законом от 30 декабря 2021 года N 476-ФЗ)

2_2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

(Часть дополнительно включена с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 12 мая 2016 года Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 139-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

2_3. Действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду) в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

(Часть дополнительно включена с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 304-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 марта 2022 года Федеральным законом от 30 декабря 2021 года N 476-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

(Часть дополнительно включена с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ)

4. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи:

1) с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, с учетом особенностей, предусмотренных Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации";

2) с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств публично-правовой компании "Фонд развития территорий", созданной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Фонд), с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом, Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

(Пункт в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 13 июля 2020 года N 202-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2022 года Федеральным законом от 30 декабря 2021 года N 436-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 30 декабря 2022 года Федеральным законом от 19 декабря 2022 года N 542-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

3) с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации для реализации указанных в настоящем пункте целей с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Фонд субъекта Российской Федерации).

(Пункт дополнительно включен Федеральным законом от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ)

(Часть дополнительно включена Федеральным законом от 1 июля 2017 года N 141-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 25 декабря 2018 года N 478-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

Комментарий к статье 1

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

1) застройщик - хозяйственное общество:

которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

(Абзац в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 25 декабря 2018 года N 478-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39_10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

(Абзац в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 14 февраля 2024 года N 17-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

наименование которого содержит слова "специализированный застройщик".

Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации", или Фонд, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации, юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории;

(Абзац в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 25 декабря 2018 года N 478-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 13 июля 2020 года N 202-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 30 декабря 2020 года N 494-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 30 декабря 2022 года Федеральным законом от 19 декабря 2022 года N 542-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

(Пункт в редакции, введенной в действие с 30 июля 2017 года Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса;

(Пункт в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 304-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 30 июля 2017 года Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 марта 2022 года Федеральным законом от 30 декабря 2021 года N 476-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

2_1) проект строительства - проект строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, проект строительства малоэтажного жилого комплекса;

(Пункт дополнительно включен Федеральным законом от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 марта 2022 года Федеральным законом от 30 декабря 2021 года N 476-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

3) уполномоченный банк - банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

(Пункт дополнительно включен с 30 июля 2017 года Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ)

4) целевой кредит (целевой заем) - кредит или заем на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), которые могут быть использованы только на цели, указанные в части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) указанных в настоящем пункте кредита или займа. При этом целевой заем, предоставляемый всеми учредителями (участниками) застройщика, не должен превышать двадцать процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее - проектная стоимость строительства), по каждому из выданных разрешений на строительство при условии, что проценты по такому целевому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта. Указанные в настоящем пункте ограничения по целям использования средств целевого кредита (целевого займа) и размеру целевого займа не применяются в случае, если застройщик осуществляет строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии размещения таких денежных средств на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15_4 настоящего Федерального закона;

(Пункт дополнительно включен Федеральным законом от 25 декабря 2018 года N 478-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

5) уполномоченный банк в сфере жилищного строительства - банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и определенный Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

(Пункт дополнительно включен Федеральным законом от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ)

6) малоэтажный жилой комплекс - совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.

(Пункт дополнительно включен с 1 марта 2022 года Федеральным законом от 30 декабря 2021 года N 476-ФЗ)

____________________________________________________________________

Положения статьи 2 настоящего Федерального закона не применяются в отношении деятельности Московского фонда реновации жилой застройки - Закон Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 1 июля 2017 года N 141-ФЗ; Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ).

____________________________________________________________________

Комментарий к статье 2

Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости