ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
к проекту федерального закона "О защите прав и законных интересов граждан,
вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья"
Проект Федерального закона "О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья" направлен на обеспечение защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих средства в жилищные проекты, от основных рисков, связанных с реализацией такого рода проектов.
В настоящее время различные компании-застройщики, жилищные и потребительские кооперативы, строительно-сберегательные кассы и прочие организации активно привлекают средства граждан на строительство и приобретение жилья. Реализация подобных жилищных проектов сопряжена со значительными финансовыми и строительными рисками для их участников. К числу таких рисков можно отнести: необоснованное завышение сметной стоимость, нарушение сроков и качества строительства, непрофессиональное или недобросовестное управлением процессом финансирования строительства, использование рискованных схем хранения и размещения средств граждан, создание "финансовых пирамид", принятие экономически необоснованных или неэффективных решений и т.п.
Действующее законодательство недостаточно четко регулирует сферу взаимоотношений между участниками строительства, права и обязанности сторон в договоре между компанией-застройщиком и гражданином-инвестором.
При финансировании строительного проекта за счет средств граждан на основании договоров инвестирования или долевого участия в строительстве компании-застройщики имеют большую степень свободы в принятии решений, большую информированность о проекте, более высокую профессиональную подготовку к деятельности в этой сфере. Напротив, граждане являются наименее защищенной стороной в подобного рода договорах и несут все риски в случае возможных отклонений от первоначальных параметров проекта строительства жилья (стоимость единицы жилой площади, срок сдачи объекта в эксплуатацию и т.п.).
Очевидно, что подобная ситуация сложилась вынужденно в условиях отсутствия доступных для граждан ипотечных кредитов, которые позволяли бы им приобретать жилье без дополнительных рисков. В большинстве развитых стран проблемы финансирования жилищного строительства и приобретения гражданами готового жилья решаются с помощью кредитов банков: строительных кредитов застройщикам на период строительства дома , а также долгосрочных жилищных ипотечных кредитов населению (сроком на 15 - 30 лет).
Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, вынуждены вкладывать свои сбережения в зачастую рискованные проекты строительства жилья, по сути дела авансируя застройщиков. Застройщики при этом получают дешевый денежный ресурс, которым пользуются практически без надзора и контроля со стороны государственных или иных органов, без создания систем информационной защиты, резервов, гарантий и других мер, направленных на защиту средств граждан.
Одновременно с защитой прав граждан законопроект решает еще одну актуальную проблему - защиты инвестиций в недвижимость, включая интересы профессиональных инвесторов кредиторов, поскольку обеспечивает им получение более полной, достоверной информации о застройщике и самом проекте, а также возможность более тщательного контроля и управления рисками.
Законопроект подготовлен на основе действующего законодательства Российской Федерации и его принятие не связано с необходимостью внесения изменений и дополнений в другие нормативные правовые акты.
Проект устанавливает единые для всех участников рынка недвижимости правила реализации проектов по строительству и приобретению жилья с использованием средств граждан. В нем содержатся правовые нормы, обеспечивающие информационную защиту граждан, вкладывающих средства в строительство и приобретение жилья, а также эффективный механизм контроля и регулирования деятельности организаций, действующих в данной сфере, при минимизации административных рычагов вмешательства в их деятельность.
Законопроект содержит 8 глав и 25 статей.
Законопроектом устанавливаются основные цели. предмет и сфера регулирования закона, вводятся основные понятия, используемые в законе. Определяются понятия жилищного проекта, проектной декларации, а также принципы, ограничения и особенности деятельности исполнителей жилищных проектов, привлекающих средства граждан. Исполнитель проекта обязан максимально подробно отразить в проектной декларации сведения о себе, как об организации, о своем финансовом положении, о проекте, под который привлекаются деньги граждан. В проектной декларации указываются все существенные характеристики и параметры проекта, обязательства, которые берет на себя исполнитель проекта, а также гарантии и меры, обеспечивающие сохранность инвестиций граждан.
Законопроектом регулируется заявительный порядок регистрации проектных деклараций, а также порядок внесения в них изменений и дополнений.
В проектной декларации должны быть установлены: срок реализации жилищного проекта, условия и формы привлечения средств граждан, которые должны быть обоснованы с финансовой и правовой точки зрения, порядок хранение и использования денежных средств граждан и их объединений;
требования к контрольным процедурам за исполнением проектных деклараций; требования к отчетам об итогах реализации проекта.
Исполнитель проекта имеет возможность отразить в проектной декларации создаваемые им механизмы дополнительной защиты средств граждан, включая:
компенсационные фонды и страхования средств граждан, переданных для целей финансирования проекта:
порядок хранения, размещения и использования денежных средств;
порядок ведения отчетности по проекту в целом и его этапам. возможности участников проекта получать необходимую им для принятия решения информации.
Законопроект устанавливает требования к существенным условиям договоров, заключаемых между исполнителем и участниками проекта. Условия заключаемых в рамках жилищного проекта договоров между исполнителем проекта и его участниками должны соответствовать условиям, указанным в зарегистрированной проектной декларации. Все изменения условий договоров должны быть отражены в изменениях к проектной декларации.
Законопроект устанавливает обязательность раскрытия информации о деятельности исполнителя жилищных проектов, обеспечение ее доступности в форме отчетов, а также сообщений участникам проекта сведений о событиях и действиях, затрагивающих финансово-хозяйственную деятельность, определяет требования к полноте предоставляемой информации.
Установленный режим использование средств граждан, инвестируемых в проекты на цели строительства и приобретения жилья, исключает возможность их нецелевого использования, а также размещения временно свободных денежных средств в рискованные активы.
Законопроектом предусматривается ежегодные аудиторские проверки на достоверность и соответствие совершаемых операций требованиям законодательства..
Уведомительный режим регистрации проектных деклараций, четко описанная и предельно формализованная процедура контроля за их исполнением и введение принципа проведения дополнительных проверок исключительно по фактам отклонения от установленных норм, позволяет рассчитывать, что предложенная в законопроекте система контроля не станет административным барьером на пути развития инвестиций в недвижимость.
Законопроектом устанавливается ответственность за нарушения требований , устанавливаемых законопроектом за нарушение порядка регистрации проектной декларации, а также привлечения средств граждан до ее регистрации.