В соответствии с частью 3 статьи 104 Конституции Российской Федерации в Правительстве Российской Федерации рассмотрен проект федерального закона с учетом представленного финансово-экономического обоснования.
Законопроектом предлагается комплекс дополнительных мер, направленных на защиту прав и имущественных интересов граждан - участников долевого строительства, а также на создание условий для заключения застройщиками договоров долевого участия в строительстве.
Подпункт "ж" пункта 1 статьи 1 законопроекта нуждается в корректировке, поскольку истребование при регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства еще одного подлинного экземпляра договора участия в долевом строительстве является избыточным, так как при государственной регистрации указанного договора один подлинный экземпляр такого договора ранее был помещен в дело правоустанавливающих документов.
Пунктом 1 статьи 2 законопроекта уточняется порядок погашения регистрационной записи об ипотеке. В частности, подпунктом "б" данного пункта предусматривается порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей на основании договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. При этом предлагаемое дополнение содержит порядок погашения соответствующей регистрационной записи об ипотеке только в случае смерти получателя ренты и не предусматривает процедуры погашения указанной записи в иных случаях (например, в случае расторжения соответствующего договора или признания его недействительным).
Предлагаемую редакцию пункта 1 статьи 3 законопроекта необходимо уточнить, имея в виду, что освобождение от налога на добавленную стоимость услуг застройщиков не должно применяться в отношении услуг застройщиков, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения.
Статьей 5 законопроекта предлагается внести дополнения в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)". Данные дополнения направлены на введение обязательной процедуры продажи земельного участка, предназначенного для жилищного строительства (права на заключение договора аренды такого земельного участка), и объекта незавершенного жилищного строительства застройщика-банкрота с обременением нового собственника обязательствами перед гражданами - участниками долевого строительства такого объекта.
Предлагаемые новеллы не могут быть поддержаны по следующим причинам.
Обременение нового собственника объекта долевого строительства обязательствами перед гражданами - участниками долевого строительства этого объекта вступает в противоречие с положениями статьи 35 Конституции Российской Федерации и статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающими правомочие собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению.
Необоснованным является также обременение нового собственника обязательствами только перед участниками долевого строительства, являющимися физическими лицами. При реализации такой процедуры иные кредиторы застройщика-банкрота оказываются в заведомо худшем положении по сравнению с гражданами - участниками долевого строительства проданного объекта долевого строительства, так как конкурсная масса и размер требований кредиторов будут уменьшаться непропорционально. Следует также отметить, что в составе кредиторов застройщика-банкрота могут оказаться и граждане - участники долевого строительства других объектов, реализация которых оказалась невозможной. Таким образом, предлагаемые изменения вступают в противоречие с требованиями статьи 19 Конституции Российской Федерации о равенстве всех перед законом.
Предлагаемый механизм банкротства застройщика имеет и ряд других недостатков. Законопроект не устанавливает условия, на которых будет осуществляться передача жилых помещений гражданам, что может повлечь за собой злоупотребления со стороны приобретателей указанного имущества и нарушение прав граждан - участников долевого строительства.
Необходимо обратить внимание и на тот факт, что, как следует из последнего абзаца пункта 2 статьи 5 законопроекта, обременение обязательствами перед участниками долевого строительства предусмотрено только для случаев реализации преимущественного права выкупа объекта незавершенного строительства субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Российская Федерация в числе приобретателей таких объектов в преимущественном порядке не значится, что не соответствует положениям пункта 1 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также не определен перечень лиц, в отношении которых сохраняются права требования о передаче жилых помещений. Редакция законопроекта не учитывает случаи, когда соответствующие права требования перешли к другим лицам в ходе процедуры банкротства (правопреемство, уступка права требования), а также не дает однозначного ответа в отношении прав требования участников долевого строительства, которые в соответствии с условиями договора исполнили обязательство по внесению денежных средств частично.
В соответствии с предлагаемой законопроектом редакцией части 1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) предполагается, что Закон будет регулировать отношения, связанные с привлечением средств участников долевого строительства не только на основании договоров долевого участия. Однако изменения, предлагаемые в часть 1 статьи 1 Закона, не нашли отражения в других статьях Закона. В частности, статья 3 Закона по-прежнему определяет сторону договора участия в долевом строительстве единственным участником долевого строительства.
Законопроект предлагает регулировать отношения, касающиеся только предварительного договора о приобретении жилого помещения, хотя в пояснительной записке к законопроекту отмечается, что помимо указанного договора на практике распространены и другие схемы привлечения денежных средств граждан (например, купля-продажа векселя с возможностью его погашения приобретением квартиры).
На основании изложенного Правительство Российской Федерации поддерживает законопроект с учетом высказанных замечаний.
Заместитель Председателя
Правительства Российской Федерации -
Руководитель Аппарата Правительства
Российской Федерации
С.Собянин
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО “Кодекс” и сверен по:
рассылка